Invertir en bienes raíces en Costa Rica
Toda inversión empieza con un objetivo claro: uso propio, alquiler o valorización a largo plazo. Cada objetivo exige criterios distintos.
- Costos de compra y de cierre (orientativos – verificar siempre)
- HOA, administración, seguro, mantenimiento, impuesto municipal
- Ocupación y precio por noche como escenario, no como certeza
- Liquidez y tiempo de reventa
Calculadora de inversión
Ingrese sus propios supuestos. Los resultados son escenarios modelo, no un rendimiento garantizado.
| Conservador | Base | Optimista | |
|---|---|---|---|
| Inversión total | USD 310 500 | USD 310 500 | USD 310 500 |
| Ingreso bruto anual | USD 22 848 | USD 38 400 | USD 48 576 |
| Costos operativos | USD 9 305 | USD 12 882 | USD 15 222 |
| Ingreso operativo neto (NOI) | USD 13 543 | USD 25 518 | USD 33 354 |
| Cuotas del préstamo anuales | USD 0 | USD 0 | USD 0 |
| Flujo de caja anual | USD 13 543 | USD 25 518 | USD 33 354 |
| Rendimiento bruto | 7,4 % | 12,4 % | 15,6 % |
| Rendimiento neto (NOI / inversión) | 4,4 % | 8,2 % | 10,7 % |
| Retorno sobre capital propio | 4,4 % | 8,2 % | 10,7 % |
Sensibilidad del rendimiento neto (NOI / inversión)
| Noches ocupadas por mes / Tarifa promedio por noche (USD) | USD 160 | USD 180 | USD 200 | USD 220 | USD 240 |
|---|---|---|---|---|---|
| 8 | 2,5 % | 3 % | 3,5 % | 3,9 % | 4,4 % |
| 12 | 4,4 % | 5,1 % | 5,8 % | 6,6 % | 7,3 % |
| 16 | 6,3 % | 7,3 % | 8,2 % | 9,2 % | 10,1 % |
| 20 | 8,2 % | 9,4 % | 10,6 % | 11,8 % | 13 % |
| 24 | 10,1 % | 11,6 % | 13 % | 14,4 % | 15,8 % |
Filas: noches ocupadas por mes; columnas: tarifa promedio por noche. Los demás datos se mantienen.
- NOI = ingreso por alquiler menos costos operativos del propietario, antes de cuotas del préstamo e impuesto sobre la renta.
- Flujo de caja = NOI menos cuotas anuales del préstamo (capital e intereses). Sin préstamo es igual al NOI.
- Retorno sobre capital propio = flujo de caja / capital propio realmente invertido (aporte propio + gastos de cierre + mobiliario).
- Ingrese limpieza, rotación de huéspedes y comisiones de plataformas solo si no están ya en la comisión del administrador.
- Origen de los datos: los valores iniciales son supuestos del modelo o del desarrollador, no resultados operativos documentados de una unidad.
Fórmulas: ingreso = noches × 12 × tarifa; NOI = ingreso − comisión − (cuota condominal + administración + servicios) × 12 − seguro − impuesto y mantenimiento − reserva; rendimiento neto = NOI / inversión total. Conservador = 70 % de noches y 85 % de tarifa, optimista = 115 % y 110 %. Los valores iniciales (3,5 % de cierre, 20 % de comisión, 150 USD de administración, 16 noches, 200 USD/noche) son supuestos de un desarrollador para un modelo concreto (correo del 14/10/2026), no datos de mercado auditados; 0,25 % es la tasa general del impuesto de bienes inmuebles (confirme con la municipalidad).
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el impuesto anual sobre bienes inmuebles?
El impuesto municipal es del 0,25 % del valor registrado al año. Las viviendas por encima del umbral legal (actualizado cada año) pagan además el impuesto solidario.
¿Cómo tributa el alquiler?
El alquiler suele tributar como renta de capital al 15 % tras una deducción estándar del 15 % (cerca del 12,75 % del bruto); el alquiler turístico de corta estancia paga además IVA del 13 %. La tributación en su país de residencia debe revisarse con un asesor.
¿Garantizan la rentabilidad?
No. La rentabilidad depende de la ocupación, las tarifas, la gestión y los costos. Nuestra calculadora muestra escenarios transparentes, no una garantía.
¿Se puede administrar desde Europa?
Sí, normalmente mediante un administrador local o el programa de alquiler del proyecto, a cambio de una comisión. Revise el contrato de administración con el mismo cuidado que el de compra.
Respuestas generales e indicativas. Revise cada transacción con un abogado y un asesor tributario costarricense.