¿Pueden los extranjeros ser dueños de propiedades en Costa Rica?

La propiedad no equivale a la residencia

Comprar una vivienda y contar con autorización para residir a largo plazo en el país son dos procesos independientes. El Registro Nacional inscribe los derechos reales sobre los inmuebles; la autoridad migratoria resuelve sobre el estatus de residencia. Por lo tanto, el pago del precio de compraventa no prorroga por sí mismo la estancia como turista ni garantiza la aprobación de una residencia como inversionista.

El principio fundamental es la igualdad de trato hacia los extranjeros conforme al artículo 19 de la Constitución de Costa Rica, con las excepciones que esta y las leyes establecen. En el caso de una casa o apartamento titulado ordinario, no es imperativo constituir de forma automática una sociedad mercantil costarricense. Conviene evaluar si optar por la titularidad a título personal o societario en función del número de propietarios, la finalidad de arrendamiento, la planificación sucesoria y la situación fiscal.

Cómo determinar qué está adquiriendo realmente

El primer documento de análisis no debe ser un folleto comercial, sino una certificación registral actualizada del inmueble. Su asesor legal examinará en ella la titularidad, la identificación de finca o folio real, gravámenes, anotaciones, servidumbres y trámites en curso. El plano de catastro registrado complementa los linderos y la cabida; no obstante, no sustituye la inspección de campo ni la viabilidad de permisos de construcción.

En el caso de un apartamento en condominium, debe determinarse con claridad si ya existe una finca filial debidamente individualizada o si el desarrollador ofrece aún una unidad futura en preventa. Verifique asimismo el régimen jurídico del espacio de estacionamiento, la bodega y las áreas comunes. La descripción de venta «con parqueo» no suple la identificación registral exacta del objeto de adquisición.

Las propiedades frente a la playa exigen otro planteamiento

La ley de la Zona Marítimo Terrestre distingue entre la zona pública y la zona restringida. Una concesión constituye un derecho de uso y disfrute por un plazo determinado, no un derecho equiparable al dominio de propiedad titulada. Para solicitantes y sociedades con capital extranjero aplican condiciones y restricciones específicas.

Sin embargo, no toda propiedad en las inmediaciones del mar califica automáticamente como concesión. El marco legal contempla excepciones y existen terrenos legítimamente titulados. Lo determinante es la ubicación precisa, los antecedentes registrales y la documentación soporte, y no la denominación comercial de la zona o las fotografías panorámicas.

El due diligence debe integrar los aspectos legal, técnico y operativo

Un título registral limpio no garantiza que el terreno sea apto para el modelo de negocio que proyecta. Una vivienda puede tener certeza jurídica en su propiedad, pero carecer de permisos para ampliaciones. Un apartamento puede estar debidamente inscrito mientras que el reglamento del condominium impone restricciones al alquiler de corta estancia.

• Abogado: titularidad y facultades de disposición, estudio de título, gravámenes, contrato y condiciones de desembolso.
• Topógrafo y profesional técnico: linderos, estado de la infraestructura, cabida real y eventuales discrepancias con el plano catastrado.
• Municipalidad y empresas de servicios públicos: uso de suelo, permisos, disponibilidad hídrica y conexión para el fin previsto.
• Administración y contador: políticas de arrendamiento permitidas, presupuesto operativo, régimen impositivo y obligaciones de declaración.

Cómo estructurar el contrato y el manejo de fondos

Antes de realizar un depósito de garantía, defina por escrito el plazo de due diligence, los documentos que el vendedor debe aportar y las causales de terminación con reintegro íntegro del dinero. El contrato de custodia debe alinearse con estos términos. El mero empleo de una cuenta escrow no garantiza por sí solo que los fondos sean reembolsables o que usted pueda suspender la liberación del dinero unilateralmente.

Si suscribe documentos a distancia mediante poder, valide minuciosamente el alcance otorgado. La facultad para formalizar el traspaso no incluye necesariamente autorizaciones para modificar el precio de venta, renunciar a condiciones de revisión o disponer de fondos. Una estructuración adecuada requiere prever con anticipación la debida justificación del origen de los fondos y los controles de cumplimiento bancario.

Ejemplo de una decisión de inversión

Un inversionista extranjero evalúa la compra de un apartamento para uso vacacional propio y arrendamiento turístico. El inmueble cuenta con título independiente, pero la administración únicamente ha facilitado proyecciones de rentabilidad y un reglamento de condominium incompleto. La decisión prudente no consiste en formalizar la reserva de inmediato: primero corresponde requerir el reglamento completo, el presupuesto de cuotas de mantenimiento y las normas aplicables al alquiler. Una propiedad legalmente transferible no siempre satisface el fin de la inversión pretendida.

Preguntas clave antes de reservar

• ¿Se adquiere una propiedad debidamente inscrita, una unidad futura en preventa, una participación societaria o una concesión en ZMT?
• ¿Cuáles hallazgos facultan la resolución del contrato y bajo qué procedimiento se devuelve el depósito en garantía?
• ¿Es plenamente admisible el esquema de alquiler proyectado o el desarrollo de construcción previsto?
• ¿Quién ejerce como su asesor legal independiente y qué profesional valida el estado técnico y topográfico del inmueble?