Dürfen Ausländer in Costa Rica Immobilien besitzen?

Immobilieneigentum ist nicht gleichbedeutend mit Aufenthalt

Der Kauf einer Immobilie und die Berechtigung zu einem dauerhaften Aufenthalt im Land sind zwei getrennte Verfahren. Das Registro Nacional erfasst die Rechte an Immobilien; die Einwanderungsbehörde entscheidet über das Aufenthaltsrecht. Der gezahlte Kaufpreis verlängert daher für sich genommen weder einen touristischen Aufenthalt noch garantiert er die Erteilung einer Investorenresidenz.

Ausgangspunkt ist die Gleichbehandlung von Ausländern gemäß Artikel 19 der Verfassung Costa Ricas, vorbehaltlich der in der Verfassung und den Gesetzen geregelten Ausnahmen. Bei einer herkömmlichen titulierten Wohnung oder einem Haus ist die Gründung einer costaricanischen Gesellschaft nicht zwingend vorgeschrieben. Ob das Halten im Privat- oder Betriebsvermögen vorzuziehen ist, sollte anhand von Eigentümerstruktur, Vermietungszweck, Erbschaftsplanung und steuerlicher Situation beurteilt werden.

Wie Sie feststellen, was Sie tatsächlich kaufen

Das maßgebliche Dokument zu Beginn ist kein Exposé, sondern der aktuelle Registerauszug des konkreten Objekts. Der Anwalt prüft darin die Eigentümerverhältnisse, die Kennung als finca oder folio real, Grundpfandrechte, Beschränkungen, Dienstbarkeiten und anhängige Eintragungen. Ein registrierter Vermessungsplan ergänzt Grundstücksgrenzen und Flächenmaße; er ersetzt jedoch weder eine Begehung des Geländes noch baurechtliche Genehmigungen.

Bei einem Apartment in einem condominium muss feststehen, ob bereits eine eigenständige Einheit als finca filial existiert oder ob der Entwickler bislang eine künftige Einheit anbietet. Klären Sie zudem das rechtliche Regime von Pkw-Stellplatz, Abstellraum und Gemeinschaftsflächen. Die Marketingangabe „mit Stellplatz“ ersetzt keine präzise Identifikation des Kaufgegenstands.

Immobilien in Strandnähe erfordern eine andere Fragestellung

Das Gesetz über die zona marítimo terrestre unterscheidet zwischen der öffentlichen und der eingeschränkten Küstenzone. Eine Konzession gewährt lediglich ein zeitlich befristetes Nutzungsrecht am Land und ist rechtlich nicht mit tituliertem Eigentum gleichzusetzen. Für ausländische Antragsteller und Gesellschaften gelten besondere Voraussetzungen.

Allerdings unterliegt nicht jede strandnahe Immobilie automatisch dem Konzessionsregime. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, und es gibt rechtmäßig titulierte Grundstücke. Entscheidend sind die exakte Lage, die rechtliche Historie und die Dokumentation – nicht die Lagebezeichnung oder Fotos mit Meerblick.

Die Prüfung muss Recht, Technik und Betrieb verknüpfen

Ein lastenfreier Rechtstitel garantiert nicht, dass das Grundstück für das beabsichtigte Betriebskonzept nutzbar ist. Das Eigentum an einem Wohnhaus kann rechtlich gesichert sein, ein Anbau jedoch nicht genehmigungsfähig. Ein Apartment kann ordnungsgemäß eingetragen sein, während das Regelwerk des condominium eine Kurzzeitvermietung untersagt.

• Rechtsanwalt: Eigentümer und Verfügungsberechtigung, Rechtstitel, Belastungen, Vertragsgestaltung und Zahlungsbedingungen.
• Geodät und Bausachverständiger: Grenzen, Bausubstanz, tatsächliche Fläche und eventuelle Abweichungen von den Plänen.
• Gemeinde und Versorgungsunternehmen: uso de suelo, Genehmigungen, Wasserversorgung und Netzkapazitäten für den konkreten Zweck.
• Hausverwaltung und Steuerberater: zulässige Vermietung, Betriebsbudget, Besteuerung und laufende Compliance.

Vertragsgestaltung und Zahlungsabwicklung

Vor Leistung einer Anzahlung sollten die Prüfungsfrist, die vom Verkäufer beizubringenden Dokumente sowie die Rücktrittsgründe samt vollständiger Kaufpreisrückzahlung schriftlich fixiert werden. Die Abwicklung über ein Anderkonto muss exakt diesen Konditionen entsprechen. Die bloße Bezeichnung als escrow gewährleistet weder, dass die Einlage erstattungsfähig ist, noch dass der Käufer deren Auszahlung einseitig stoppen kann.

Bei einer Unterzeichnung in Abwesenheit ist der genaue Umfang der Vollmacht zu verifizieren. Die Ermächtigung zur Beurkundung der Eigentumsübertragung umfasst nicht zwangsläufig die Zustimmung zu Kaufpreisänderungen, den Verzicht auf Prüfungsbedingungen oder die Verfügung über Gelder. Ein strukturierter Ablaufplan beinhaltet zudem den Nachweis der Mittelherkunft und die bankseitige Compliance-Prüfung des Zahlungsempfängers.

Fallbeispiel einer Investitionsentscheidung

Ein ausländischer Investor erwägt den Kauf eines Apartments zur kombinierten Eigen- und Feriennutzung. Das gewählte Apartment verfügt über einen eigenständigen Titel, die Verwaltung übermittelte jedoch lediglich eine Renditeschätzung und unvollständige Statuten des condominium. Der gebotene nächste Schritt ist keine sofortige Reservierung: Zunächst sind das vollständige Regelwerk, der Wirtschaftsplan der Gemeinschaftskosten und die schriftlichen Vermietungsauflagen beizuziehen. Eine rechtlich erwerbbare Immobilie entspricht nicht zwangsläufig dem beabsichtigten Investitionszweck.

Fragen vor der Reservierung

• Kaufen wir eine separat registrierte Immobilie, eine künftige Einheit, einen Gesellschaftsanteil oder eine Konzession?
• Welche Feststellungen berechtigen zum Rücktritt und wie wird die Anzahlung erstattet?
• Ist die beabsichtigte Vermietung oder Bebauung rechtlich und baurechtlich tatsächlich zulässig?
• Wer vertritt uns als unabhängiger Rechtsanwalt und wer prüft den baulichen Zustand?