Eigentumstitel vs. Konzession: der Unterschied

Was tituliertes Eigentum bedeutet

Tituliertes Eigentum ist ein im Registro Nacional eingetragenes Eigentumsrecht. Es bedeutet nicht automatisch die Abwesenheit von Grundpfandrechten, Baubeschränkungen oder Rechten Dritter. Aus dem Registerauszug und der Dokumentation muss nicht nur hervorgehen, wer Eigentümer ist, sondern auch, was der Eigentümer mit welchen Beschränkungen übertragen kann.

Ein Investor sollte klären, ob er das Grundstück oder die Einheit direkt erwirbt oder einen Geschäftsanteil an der Eigentümergesellschaft. Beim Kauf einer Gesellschaft können auch Verbindlichkeiten übernommen werden, die im Grundbuchauszug der Immobilie selbst nicht aufgeführt sind.

Wie das Gesetz den Küstenstreifen definiert

Das Gesetz Nr. 6043 definiert generell einen Streifen von 200 Metern ab der mittleren Hochwasserlinie. Die ersten 50 Meter bilden die öffentliche Zone und die anschließenden 150 Meter die eingeschränkte Zone. Genau in dieser eingeschränkten Zone können unter festgelegten Bedingungen Konzessionen vergeben werden.

Dies ist eine allgemeine Definition, keine Anleitung zum Abmessen von Entfernungen auf einer Online-Karte. Es gibt gesetzliche Ausnahmen sowie besondere raumordnerische Regelungen. Die Grenzen und der rechtliche Status einer konkreten Parzelle müssen von einem Experten anhand der Unterlagen der Gemeinde, des Registers und der zuständigen Institutionen überprüft werden.

Was der Käufer mit einer Konzession erwirbt

Eine Konzession berechtigt zu einer bestimmten Nutzung des Grundstücks für einen vereinbarten Zeitraum und unter den Bedingungen des Konzessionsakts. Das Gesetz sieht eine Dauer zwischen 5 und 20 Jahren vor; eine eventuelle Verlängerung ist nicht gleichzusetzen mit uneingeschränktem Eigentum. Zur wirtschaftlichen Kalkulation gehören der canon, d. h. die Nutzungsgebühr, sowie die Erfüllung weiterer Pflichten.

Die Übertragung oder der Wechsel des Inhabers ist nicht bloß eine private Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer. Es ist erforderlich, vorgeschriebene Genehmigungen, die Berechtigung des neuen Inhabers sowie die Übereinstimmung der Nutzung mit dem geltenden Regulierungsplan und der Konzession zu prüfen.

Beschränkungen für Ausländer lassen sich nicht durch einen Firmennamen umgehen

Artikel 47 des Gesetzes Nr. 6043 legt Beschränkungen für ausländische natürliche und juristische Personen fest, einschließlich Ausländern ohne die erforderliche Aufenthaltsdauer und bestimmter Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung. Es reicht daher nicht aus zu behaupten, eine costa-ricanische Gesellschaft „löse alles“. Ein Anwalt muss die konkrete Struktur und die tatsächlichen wirtschaftlichen Inhaber prüfen.

Ein Modell, das auf einem formellen lokalen Partner ohne tatsächliche Kontrolle durch den Käufer basiert, birgt zusätzliche Risiken: Beschlussfassungen in der Gesellschaft, Erbschaftsfragen, Stimmrechte und Gesellschafterkonflikte. Man muss wissen, welche Rechte der Investor tatsächlich erlangt, und nicht nur, wer den Vertrag unterzeichnet.

Auswirkungen auf Preis und künftigen Wiederverkauf

Es gibt keine Grundlage für die pauschale Behauptung, dass jede Konzession günstiger sei oder dass alle Konzessionen die gleiche Liquidität aufweisen. Für die Bewertung sind jedoch die Restlaufzeit, die Option auf Verlängerung, Genehmigungen zur Übertragung, der Kreis der berechtigten Käufer und der zulässige Nutzungszweck von wesentlicher Bedeutung.

Stellen Sie beim Vergleich zweier Angebote neben dem Kaufpreis auch künftige Gebühren und den für die Übertragung erforderlichen Zeitaufwand gegenüber. Überlegungen zu Finanzierung oder Exit sollten auf den tatsächlichen Bedingungen der Bank und der konkreten Konzession basieren, nicht auf der Annahme, dass ein späterer Verkauf wie bei einer titulierten Eigentumswohnung abläuft.

Unterlagen für die Due Diligence einer Konzession

• Vollständige Konzessionsurkunde, Registereintragung und genaue Grundstücksidentifikation.
• Ablaufdatum, Verlängerungsbedingungen und Nachweise über den gezahlten canon.
• Geltender Regulierungsplan, zulässige Nutzung und Status der Baugenehmigungen.
• Vorgeschriebenes Übertragungsverfahren und Eignung des neuen Inhabers.
• Laufende Verwaltungsverfahren, Verstöße gegen Auflagen und Verbindlichkeiten gegenüber der Gemeinde.

Wann die Entscheidung aufgeschoben werden sollte

Ein Warnsignal ist das Angebot von „Eigentum direkt am Strand“, bei dem der Verkäufer die Art des Rechtstitels nicht nachweisen kann, oder eine bald auslaufende Konzession, die als dauerhaftes Recht dargestellt wird. Setzen Sie Zahlungen auch dann aus, wenn die Übertragung von einer künftigen Genehmigung abhängt, der Vertrag eine Ablehnung jedoch nicht regelt. Die attraktive Lage allein beseitigt diese Unsicherheit nicht.