Najem apartamentu: rzeczywistość a arkusz

Najpierw zdefiniuj, co oznacza rentowność

Przychód brutto z najmu to zupełnie inna wartość niż wynik operacyjny netto. Wynik operacyjny przed kosztami finansowania i podatkiem dochodowym uzyskuje się po odliczeniu kosztów operacyjnych. Z kolei na ostateczne przepływy pieniężne wpływają obsługa zadłużenia, podatki oraz jednorazowe nakłady na wyposażenie.

Stopa zwrotu kalkulowana wyłącznie od ceny zakupu jest zawyżona w porównaniu ze stopą liczoną od całości rzeczywiście zainwestowanego kapitału. Do celów porównawczych należy stosować ten sam mianownik: cenę zakupu powiększoną o koszty transakcyjne, wyposażenie oraz niezbędne remonty. Pobyt właścicielski ma wartość użytkową, ale jednocześnie ogranicza pulę nocy dostępnych dla gości.

Jakich danych wymagać od zarządcy

Należy wymagać miesięcznych wyników porównywalnych jednostek, liczby nocy dostępnych i sprzedanych, faktycznie zrealizowanej stawki oraz szczegółowego zestawienia kosztów. Średnie wyniki całego resortu są niewystarczające dla lokalu o innym widoku lub standardzie wykończenia. Dane powinny być zanonimizowane i udostępnione zgodnie z prawem.

Wskaźnik obłożenia musi mieć precyzyjnie określony mianownik. Jeśli zarządca pominie przerwy techniczne lub pobyty właścicielskie, może wykazać wysoki odsetek obłożenia przy jednocześnie niskich rocznych przychodach. Należy odróżniać oficjalną stawkę cennikową od średniej ceny faktycznie zainkasowanej po uwzględnieniu rabatów i zwrotów.

Model poglądowy i jego założenia

Poniższe dane liczbowe nie stanowią wyniku żadnego z naszych projektów ani prognozy lokalnego rynku. Jest to modelowy scenariusz poglądowy, nieuwzględniający wzrostu cen, bez udziału kredytu i przed opodatkowaniem podatkiem dochodowym. Całkowity zainwestowany kapitał przyjęto na poziomie 320 000 USD. Koszty stałe w wysokości 8 000 USD rocznie obejmują łączną rezerwę operacyjną; w przypadku konkretnego lokalu wymagają one szczegółowego rozbicia.

Co model obrazuje, a czego nie

Spadek liczby sprzedanych nocy oraz zrealizowanej stawki ma znacznie silniejszy wpływ na wynik netto niż na same przychody, ponieważ koszty stałe pozostają na niezmienionym poziomie. Model nie uwzględnia jednak rzeczywistego rozliczenia podatkowego, kosztów finansowania ani nieprzewidzianych napraw. Prezentowanych danych nie należy zatem traktować jako obietnicy stopy zwrotu netto.

Przy cenie 150 USD i przyjętych kosztach zmiennych na poziomie 25 % marża pokrycia kosztów stałych wynosi 112,50 USD za noc. Stałe koszty w wysokości 8 000 USD pokrywa około 72 sprzedanych nocy. Jest to operacyjny próg rentowności modelu przed obsługą długu i opodatkowaniem, a nie okres zwrotu z ceny zakupu.

Prowizja to nie cały budżet zarządzania

W umowie należy zweryfikować, od jakiej podstawy naliczana jest prowizja: wyłącznie od kosztu noclegu, od kwoty uwzględniającej sprzątanie, czy od całkowitej płatności gościa wraz z podatkami. Należy również sprawdzić, czy oprócz prowizji pobierana jest stała opłata administracyjna, koszty platform rezerwacyjnych, marketingu czy obsługi rezerwacji.

• Condominium: opłaty regularne, fundusz remontowy i potencjalne składki nadzwyczajne.
• Energia elektryczna, woda, internet, ubezpieczenie i bieżąca konserwacja.
• Klimatyzacja, basen, ogród i odtwarzanie wyposażenia.
• Podatki, księgowość, opłaty bankowe i koszty przewalutowań.
• Miesiące bez obłożenia, szkody, zwroty dla gości i pobyty właścicielskie.

Kiedy należy odrzucić prognozę

Należy odrzucić analizy, które mylą przychód z zyskiem, zakładają stałą wysoką stawkę przez cały rok bez danych w rozbiciu miesięcznym lub pomijają koszty zarządzania i napraw. Równie ostrożnie należy podchodzić do „gwarancji”, jeśli podmiot gwarantujący, czas trwania, wyłączenia oraz zdolność do wywiązania się ze zobowiązań nie są poparte umową. Niezależna ocena powinna w pierwszej kolejności zweryfikować założenia wejściowe, a dopiero potem kalkulować wskaźniki procentowe.