Ferienvermietung: Realität vs. Tabelle

Zuerst definieren, was Rendite bedeutet

Brutto-Mieteinnahmen sind ein anderer Wert als das operative Nettoergebnis. Das Betriebsergebnis vor Finanzierung und Ertragsteuern ergibt sich nach Abzug der Betriebskosten. Der tatsächliche Cashflow wird zudem durch Fremdkapital, Steuern und einmalige Ausstattungsinvestitionen beeinflusst.

Eine Rendite, die nur auf Basis des Kaufpreises berechnet wird, fällt höher aus als die Rendite auf das gesamte tatsächlich eingesetzte Kapital. Verwenden Sie für Vergleiche denselben Nenner: Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten, Ausstattung und notwendiger Instandsetzungen. Eigennutzung hat zwar einen Nutzwert, verringert jedoch gleichzeitig das für Gäste verfügbare Übernachtungsangebot.

Welche Daten von der Verwaltungsgesellschaft einzufordern sind

Fordern Sie monatliche Kennzahlen vergleichbarer Einheiten an: die Anzahl der verfügbaren und verkauften Nächte, den erzielten Durchschnittspreis sowie aufgeschlüsselte Kostenpositionen. Durchschnittswerte einer gesamten Ferienanlage reichen für eine Wohnung mit abweichender Aussicht oder Ausstattung nicht aus. Die Daten müssen anonymisiert und rechtmäßig bereitgestellt sein.

Die Belegungsquote erfordert einen klar definierten Nenner. Wenn der Verwalter Schließzeiten oder Eigennutzungszeiten ausklammert, kann er einen hohen Prozentsatz ausweisen, obwohl die Jahresumsätze niedrig sind. Unterscheiden Sie zwischen offiziellen Listenpreisen und den tatsächlich nach Abzug von Rabatten und Erstattungen vereinnahmten Durchschnittspreisen.

Illustratives Rechenmodell und seine Annahmen

Die folgenden Zahlen stellen weder das Ergebnis eines unserer Projekte noch eine Schätzung des lokalen Marktes dar. Es handelt sich um ein didaktisches Beispielszenario ohne Wertsteigerung, ohne Fremdfinanzierung und vor Ertragsteuern. Wir unterstellen ein investiertes Gesamtkapital von 320 000 USD. Die Fixkosten von 8 000 USD pro Jahr beinhalten eine pauschale Betriebsreserve; bei einer realen Einheit müssen diese detailliert aufgeschlüsselt werden.

Was das Modell zeigt und was nicht

Ein Rückgang der Übernachtungen sowie der erzielten Preise wirkt sich deutlich stärker auf das Nettoergebnis aus als auf den reinen Umsatz, da die Fixkosten unverändert bleiben. Das Modell enthält jedoch keine konkrete steuerliche Berechnung, keine Finanzierungskosten und keine Sonderinstandsetzungen. Die Zahlen dürfen daher nicht als garantierte Nettorendite verstanden werden.

Bei einem Preis von 150 USD und den angenommenen variablen Kosten von 25 % verbleibt ein Deckungsbeitrag von 112,50 USD pro Nacht für die Fixkosten. Die festen Kosten von 8 000 USD werden durch rund 72 verkaufte Nächte gedeckt. Dies stellt den operativen Break-even-Point des Modells vor Fremdkapital und Steuern dar, nicht die Amortisation des Kaufpreises.

Die Verwaltungsprovision ist nicht das gesamte Verwaltungsbudget

Prüfen Sie im Vertrag, auf welcher Basis die Provision berechnet wird: auf den reinen Übernachtungspreis, auf den Betrag einschließlich Reinigungsgebühren oder sogar auf die Gesamtzahlung des Gastes inklusive Steuern. Klären Sie zudem, ob neben der Provision feste Kontrollgebühren, Plattform-, Marketing- oder Buchungsgebühren anfallen.

• Condominium: regelmäßige Gemeinschaftskosten, Instandhaltungsrücklage und eventuelle Sonderumlagen.
• Strom, Wasser, Internet, Versicherungen und laufende Instandhaltung.
• Klimaanlage, Pool, Garten und Ersatzbeschaffung von Inventar.
• Steuern, Buchhaltung, Bank- und Währungsgebühren.
• Leerstandsmonate, Schäden, Rückerstattungen und Eigennutzungszeiten.

Wann eine Prognose verworfen werden sollte

Stützen Sie sich auf keine Analyse, die Einnahmen mit Gewinn verwechselt, ganzjährig hohe Preise ohne monatliche Daten unterstellt oder Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ausblendet. Ebenso vorsichtig sollten Sie bei einer „Garantie“ sein, deren Garantiegeber, Laufzeit, Ausschlüsse und Bonität nicht vertraglich belegt sind. Eine unabhängige Prüfung muss zunächst die Eingangsdaten testen, bevor Prozentsätze berechnet werden.