Własność osobista czy przez spółkę?

Własność osobista jako opcja wyjściowa

W przypadku standardowej prywatnej nieruchomości z tytułem własności cudzoziemiec z reguły nie potrzebuje spółki tylko ze względu na swoją narodowość. Własność bezpośrednia może być przejrzystym rozwiązaniem przy prostym zakupie na własny użytek. Kwestie podatkowe i spadkowe nadal jednak wymagają analizy.

Większa liczba kupujących wymaga uregulowania udziałów i zasad podejmowania decyzji: kto pokrywa koszty eksploatacji, kto może korzystać z nieruchomości i co dzieje się w przypadku sprzedaży udziału lub śmierci. Jasne porozumienie jest konieczne nawet między bliskimi osobami.

Co może rozwiązać spółka

Spółka może stworzyć ramy dla udziału wielu inwestorów oraz zarządzania majątkiem. Zakres ochrony zależy od formy prawnej, statutu, gwarancji i faktycznych działań; nie można go wywodzić jedynie z oznaczenia S.A. czy S.R.L.

Przed jej założeniem należy określić zasady głosowania, prawo do reprezentacji i podpisu, zbywanie udziałów, procedury w przypadku sporu oraz zarządzanie środkami finansowymi. Jeśli wszystkim zarządza jeden lokalny pełnomocnik, formalne posiadanie udziału może nie oznaczać faktycznej kontroli inwestora.

Spółka nie jest bezobsługową strukturą

Hacienda publikuje informacje na temat RTBF, systemu rejestracji wspólników i beneficjentów rzeczywistych, a także obowiązków informacyjnych nieaktywnych osób prawnych. Nieaktywna spółka nie oznacza zatem braku administracji ani anonimowości wobec organów państwowych.

Należy wymagać od lokalnego księgowego rocznego harmonogramu obowiązków i budżetu: właściwych podatków, ewidencji, sprawozdań oraz pełnomocnictw. Konkretne formularze i terminy należy na bieżąco weryfikować. Starszy przewodnik nie jest wiarygodnym źródłem aktualnych terminów.

Kupujesz nieruchomość czy istniejącą firmę?

Przy zakupie udziałów weryfikuje się zobowiązania spółki, a nie tylko tytuł prawny do jej nieruchomości. Obejmuje to księgowość, umowy, podatki, uprawnienia osób reprezentujących oraz ewentualne spory. Czysty wyciąg z rejestru nieruchomości nie dowodzi braku obciążeń spółki.

Przepisy dotyczące podatku od przeniesienia własności obejmują również określone pośrednie przeniesienia kontroli. Twierdzenie, że sprzedaż udziałów automatycznie pozwala uniknąć podatku od przeniesienia własności, jest bezpodstawne. Oceny musi dokonać specjalista w odniesieniu do konkretnej transakcji.

Pobyt inwestorski może zmienić wybór

Rozporządzenie nr 43926 z 2023 roku rozróżnia bezpośrednią własność osobistą w ramach nieruchomościowej ścieżki inwestorskiej od inwestycji udziałowej w spółkę aktywną gospodarczo. Nieruchomości należącej do nieaktywnej spółki nie można zatem automatycznie uznać za spełnienie wymogów osobistej ścieżki nieruchomościowej.

Jeżeli pobyt jest istotny, przed zakupem należy potwierdzić aktualnie stosowaną kategorię oraz wymagane dokumenty w DGME i u prawnika imigracyjnego. Wybór struktury wyłącznie na podstawie porady pośrednika nieruchomości może później skomplikować wniosek.

Tabela decyzyjna

Dwa porządki prawne muszą ze sobą współpracować

Kostarykański prawnik i księgowy powinni wyjaśnić strukturę lokalną, a czeski doradca ocenić skutki dla konkretnego czeskiego rezydenta. Należy przekazywać spójny opis właściciela, dochodów i celu. Decyzja powinna wynikać z całościowych obowiązków, a nie jedynie z kosztu założenia spółki.