Privat oder über eine Gesellschaft besitzen?

Persönliches Eigentum als Ausgangspunkt

Bei einer standardmäßig betitelten Privatimmobilie benötigt ein Ausländer in der Regel keine Gesellschaft allein aufgrund seiner Nationalität. Direkteigentum kann bei einem unkomplizierten Kauf zur Eigennutzung übersichtlich und zweckmäßig sein. Steuer- und Erbschaftsfragen müssen jedoch stets geprüft werden.

Treten mehrere Käufer auf, müssen Anteile und Beschlussfassung geregelt werden: wer die laufenden Kosten trägt, wer die Immobilie nutzen darf und was beim Verkauf eines Anteils oder im Todesfall geschieht. Eine klare Vereinbarung ist auch unter nahestehenden Personen unverzichtbar.

Was eine Gesellschaft leisten kann

Eine Gesellschaft kann den rechtlichen Rahmen für die Beteiligung mehrerer Investoren und die Vermögensverwaltung schaffen. Der Schutzumfang hängt von Rechtsform, Satzung, Garantien und der tatsächlichen Geschäftsführung ab; er lässt sich nicht allein aus der Bezeichnung S.A. oder S.R.L. ableiten.

Legen Sie vor der Gründung Stimmrechte, Zeichnungsberechtigungen, Anteilsübertragungen, Konfliktlösungsmechanismen und die Finanzverwaltung fest. Wird alles von einem einzigen lokalen Vertreter kontrolliert, bedeutet das formelle Halten von Anteilen nicht zwangsläufig die praktische Kontrolle durch den Investor.

Eine Gesellschaft ist keine wartungsfreie Hülle

Hacienda veröffentlicht Richtlinien zum RTBF, dem Transparenzregister der wirtschaftlichen Eigentümer, sowie zu den Meldepflichten inaktiver juristischer Personen. Eine inaktive Gesellschaft bedeutet daher weder bürokratischen Nullaufwand noch Anonymität gegenüber den Behörden.

Fordern Sie von einem lokalen Buchhalter einen jährlichen Fristenkalender und ein Budget an: anfallende Steuern, Registereintragungen, Meldeerklärungen und Vollmachten. Konkrete Formulare und Fristen müssen tagesaktuell verifiziert werden. Veraltete Leitfäden sind keine verlässliche Quelle für geltende Fristen.

Kauf einer Immobilie oder einer bestehenden Gesellschaft?

Beim Anteilskauf (Share Deal) müssen die Verbindlichkeiten der Gesellschaft geprüft werden, nicht nur der Eigentumstitel ihrer Immobilie. Dazu zählen Buchhaltung, Verträge, Steuern, Vertretungsbefugnisse und anhängige Rechtsstreitigkeiten. Ein unbelasteter Grundbuchauszug belegt noch keine lastenfreie Gesellschaft.

Die Vorschriften zur Grunderwerbsteuer erfassen auch bestimmte indirekte Kontrollübertragungen. Die Behauptung, man könne die Grunderwerbsteuer durch einen Verkauf von Geschäftsanteilen automatisch umgehen, ist unzutreffend. Die rechtliche und steuerliche Würdigung muss durch einen Fachmann für die konkrete Transaktion erfolgen.

Ein Investorenaufenthalt kann die Entscheidung beeinflussen

Das Dekret Nr. 43926 aus dem Jahr 2023 unterscheidet zwischen direktem persönlichem Immobilieneigentum für das Immobilien-Investorenprogramm und einer Beteiligungsinvestition in eine wirtschaftlich aktive Gesellschaft. Das Immobilieneigentum einer inaktiven Gesellschaft kann daher nicht automatisch als Erfüllung der Vorgaben für den persönlichen Immobilienpfad gewertet werden.

Ist der Aufenthaltsstatus ein Ziel, sollten die aktuell anwendbare Kategorie und die erforderlichen Nachweise vor dem Kauf durch die DGME und einen Einwanderungsanwalt bestätigt werden. Die Wahl der Erwerbsstruktur allein auf Maklerempfehlung kann den Antragsprozess im Nachhinein erheblich erschweren.

Entscheidungsmatrix

Zwei Rechtssysteme müssen zusammenwirken

Ein costa-ricanischer Anwalt und Buchhalter sollten die lokale Struktur darlegen; ein tschechischer Berater die steuerlichen Konsequenzen für den konkreten tschechischen Steuerinländer prüfen. Übermitteln Sie stets einheitliche Angaben zu Eigentümerstruktur, Einkünften und Nutzungszweck. Die Entscheidung sollte auf den gesamten laufenden Pflichten basieren, nicht nur auf den Gründungskosten der Gesellschaft.