Erwerbsnebenkosten: Steuern und Gebühren

Grunderwerbsteuer: Steuersatz und die korrekte Bemessungsgrundlage

Das Gesetz Nr. 6999 regelt die Grunderwerbsteuer. Der Basissatz beträgt 1,5 %. Entscheidend ist jedoch nicht immer nur der im Kaufvertrag bezifferte Betrag: Es ist die gesetzliche Bemessungsgrundlage zu prüfen, einschließlich des für Steuerzwecke registrierten Werts. Deren Berechnung sollte von einem Notar oder Steuerberater für die konkrete Transaktion bestätigt werden.

Versuchen Sie nicht, das Budget durch eine künstliche Unterbewertung der Urkunde zu reduzieren. Neben dem steuerlichen Risiko würden dadurch die tatsächliche Zahlung, die Bankdokumentation und die Ausgangsdaten für einen späteren Wiederverkauf voneinander abweichen. Bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen gilt zudem keineswegs der einfache Schluss, dass „nichts übertragen wird und daher keine Steuer anfällt“: Ein Anwalt muss die Vorschriften zur indirekten Übertragung prüfen.

Was in eine schriftliche Aufstellung gehört

Notar- und Registrierungskosten sollten nicht pauschal in einer vagen „legal fee“ zusammengefasst werden. Verlangen Sie eine detaillierte Aufstellung mit Berechnungsgrundlage, Steuersatz, eventueller Mehrwertsteuer, Zahlungsempfänger und der Aufteilung zwischen den Vertragsparteien. Klären Sie, ob das Honorar lediglich die Erstellung der Übertragungsurkunde oder auch eine eigenständige rechtliche Due Diligence abdeckt.

• Grunderwerbsteuer, einzelne Stempelsteuern und Registrierungsgebühren.
• Notarhonorar und gesondert das Honorar des eigenen Rechtsanwalts.
• Escrow-Gebühren, Banküberweisungen und Währungskonvertierung.
• Geometer, technische Inspektion, Übersetzungen oder Vollmachtsbestätigungen.
• Bereinigung von Rückständen, Gemeinschaftsgebühren und Übergabekosten.

Wer zahlt was: Verlassen Sie sich nicht auf Gewohnheiten

Die Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer muss vertraglich fixiert sein. Marktübliche Gepflogenheiten stellen keine Garantie für Ihre Transaktion dar. Bei einem Bauträgerprojekt kann der Begriff „closing costs“ eine ganz andere Zusammensetzung haben als beim Wiederverkauf einer Bestandsimmobilie.

Prüfen Sie zudem, ob der angegebene Preis Mobiliar, Parkplätze, Klimaanlagen, Anschlüsse an Versorgungsnetze sowie die Dokumentation beinhaltet. Ein Aufpreis für fehlende Bestandteile ist zwar keine Grunderwerbsteuer, erhöht jedoch die realen Anschaffungskosten. Bei Neubauprojekten sollten vertraglich juristisch und technisch überprüfte Meilensteine festgelegt werden.

Modellrechnung, kein verbindliches Angebot

Bei einer rein illustrativen Steuerbemessungsgrundlage von 300 000 USD entspricht der Steuersatz von 1,5 % einem Betrag von 4 500 USD. Diese Berechnung verdeutlicht ausschließlich die Grunderwerbsteuer, nicht die gesamten Nebenkosten des Erwerbs. Die tatsächliche Bemessungsgrundlage und die Zahlung in der jeweiligen Währung sind von einem Fachmann zu bestätigen.

Wenn ein Investor beispielsweise 4 % des Kaufpreises für sämtliche Nebenkosten reserviert, handelt es sich um eine kalkulatorische Annahme, nicht um einen gesetzlichen Satz oder eine Garantie für ein ausreichendes Polster. Belastbarkeit entsteht erst durch den Abgleich mit den aufgeschlüsselten Angeboten von Notar, Anwalt und Treuhanddienstleister (Escrow).

Einmalige und laufende Kosten trennen

Die Grunderwerbsteuer fällt anlässlich der Transaktion an. Grundsteuer, eine etwaige Solidaritätssteuer, Versicherungen, Hausverwaltung und Condominium-Gebühren gehören hingegen zu den jährlichen Betriebskosten. Eine Vermischung dieser Kategorien führt zu einem verzerrten Renditevergleich.

Im Fall einer Finanzierung sind Darlehenszinsen und Bankgebühren separat anzusetzen. Für Investoren, die aus Kronen zahlen, kommt das Wechselkursrisiko zwischen Reservierung und Restzahlung in USD hinzu. Vergleichen Sie alle Posten in einer einheitlichen Währung und bezogen auf denselben Stichtag.

Fragen vor der Unterzeichnung

• Auf welchem Wert basiert die Steuerberechnung?
• Ist im Honorar des Anwalts eine unabhängige Due Diligence enthalten?
• Wer trägt die Kosten für die Lastenfreistellung und die Behebung etwaiger Eintragungsmängel?
• Enthält die Aufstellung sämtliche Dienstleistungen einschließlich der anfallenden Steuern?
• Welche Kosten fallen auch dann an, wenn ich berechtigt vom Kauf zurücktrete?