Ukryte ryzyka przy zakupie nieruchomości w Kostaryce: dlaczego czysty wypis z rejestru nie wystarczy
W Kostaryce nie ma typowego ubezpieczenia tytułu własności znanego kupującym z USA. Prawdziwą ochroną kupującego jest staranne due diligence, a czysty wypis z rejestru sam w sobie nie dowodzi, że nieruchomość jest wolna od problemów.
Dlaczego czysty wypis z rejestru nie wystarczy
Wypis z Registro Nacional pokazuje właściciela, hipoteki, służebności i wpisane adnotacje. Wiele ryzyk nigdy się tam nie pojawia. Osoba zajmująca działkę bez tytułu widnieje dopiero po wpisaniu wyroku sądu. Zaległości w podatku gminnym, brak pozwoleń na budowę czy wady konstrukcji nie są częścią badania tytułu.
Dlatego łączymy trzy warstwy: analizę prawną rejestru, weryfikację w urzędach (gmina, stowarzyszenie wodne, kataster) i oględziny na miejscu. Żadna z nich nie zastępuje pozostałych.
Co najczęściej ujawnia due diligence
Zestawienie opiera się na praktyce kostarykańskich prawników. Większość problemów można rozwiązać przed podpisaniem umowy, jeśli zostaną wykryte wcześnie.
| Ustalenie | Co oznacza | Do rozwiązania przed zakupem? |
|---|---|---|
| Niespłacona hipoteka | Poprzedni właściciel użył nieruchomości jako zabezpieczenia | Tak, spłata z ceny przez escrow |
| Adnotacja (anotación) | Toczący się spór wpisany do rejestru | Zwykle tak, zależnie od sprawy |
| Służebność | Prawo przejazdu lub przesyłu wiążące każdego właściciela | Nie do usunięcia, trzeba uwzględnić w cenie |
| Rozbieżność powierzchni | Wpisana powierzchnia nie odpowiada rzeczywistości | Tak, nowym pomiarem |
| Nieuregulowany spadek | Przerwany ciąg własności | Tak, ale powoli |
| Posiadanie przez osobę trzecią | Ktoś mieszka na działce lub ją uprawia | Zależy od czasu i jawności posiadania |
| Zaległy podatek gminny | Niezapłacony podatek od nieruchomości | Tak |
| Brak deklaracji wartości | Wartość niezgłoszona w ustawowym terminie 5 lat | Tak |
| Brak pozwolenia na budowę | Budynek bez pozwolenia lub niezgodny z projektem | Tak, ale może opóźnić zakup |
Ryzyka, których prawnik nie zobaczy zza biurka
Niektóre problemy widać tylko na miejscu. Którędy naprawdę biegnie droga dojazdowa? Czy w porze suchej jest woda? Czy ogrodzenie zgadza się z planem geodezyjnym? Czy część budynku nie leży w strefie ochronnej rzeki lub lasu?
- Fizyczna kontrola granic i dojazdu według plano catastrado.
- Potwierdzenie dostępności wody od AyA lub lokalnej ASADA.
- Weryfikacja uso de suelo i pozwoleń na budowę w gminie.
- Inspekcja techniczna konstrukcji, dachu, elektryki i kanalizacji.
- Sprawdzenie sporów pracowniczych i podatkowych, jeśli sprzedaje firma.
Jak pracujemy
Nasza zasada: najpierw weryfikacja, potem decyzja. Nasz zespół pochodzi z Kostaryki i zna lokalne urzędy oraz zwyczaje. Oglądamy nieruchomość osobiście, zanim podejmiesz decyzję, a analizę prawną wykonuje niezależny kostarykański prawnik reprezentujący Ciebie, a nie sprzedającego.
Płatności przechodzą przez escrow i są zwalniane dopiero po spełnieniu wszystkich warunków. Oferujemy tylko nieruchomości, które sami byśmy kupili.
Informacja ogólna, nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.