Versteckte Risiken beim Immobilienkauf in Costa Rica: warum ein sauberer Registerauszug nicht genügt
In Costa Rica gibt es keine übliche Rechtstitelversicherung wie in den USA. Der eigentliche Schutz des Käufers ist eine sorgfältige Prüfung, und ein sauberer Registerauszug allein beweist nicht, dass eine Immobilie frei von Problemen ist.
Warum ein sauberer Registerauszug nicht genügt
Ein Auszug aus dem Registro Nacional zeigt Eigentümer, Hypotheken, Dienstbarkeiten und eingetragene Vermerke. Viele Risiken erscheinen dort nie. Ein unrechtmäßiger Besitzer taucht erst nach einem eingetragenen Gerichtsurteil auf. Kommunale Steuerschulden, fehlende Baugenehmigungen oder Baumängel sind nicht Teil der Titelprüfung.
Deshalb kombinieren wir drei Ebenen: rechtliche Registerprüfung, Abfragen bei Behörden (Gemeinde, Wasserverband, Kataster) und eine Besichtigung vor Ort. Keine ersetzt die anderen.
Was die Prüfung typischerweise findet
Die Übersicht beruht auf der Praxis costa-ricanischer Anwälte. Die meisten Befunde lassen sich vor der Unterzeichnung lösen, wenn sie früh erkannt werden.
| Befund | Bedeutung | Vor dem Kauf lösbar? |
|---|---|---|
| Offene Hypothek | Ein Voreigentümer nutzte die Immobilie als Sicherheit | Ja, Ablösung aus dem Kaufpreis über Treuhand |
| Vermerk (anotación) | Laufendes Verfahren im Register eingetragen | Meist, je nach Verfahren |
| Dienstbarkeit | Wege- oder Leitungsrecht, das jeden Eigentümer bindet | Nicht entfernbar, muss in den Preis einfließen |
| Flächenabweichung | Eingetragene Fläche stimmt nicht mit der Realität überein | Ja, mit neuer Vermessung |
| Ungeklärtes Erbe | Unterbrochene Eigentumskette | Ja, aber langsam |
| Besitz durch Dritte | Jemand bewohnt oder bewirtschaftet das Land | Hängt von Dauer und Offenkundigkeit ab |
| Kommunale Steuerschuld | Grundsteuer nicht bezahlt | Ja |
| Fehlende Wertdeklaration | Wert nicht innerhalb der gesetzlichen 5 Jahre deklariert | Ja |
| Fehlende Baugenehmigung | Bau ohne Genehmigung oder abweichend vom Plan | Ja, kann den Abschluss verzögern |
Risiken, die kein Anwalt vom Schreibtisch aus sieht
Manche Probleme erkennt nur, wer auf dem Grundstück steht. Wo verläuft die Zufahrt wirklich? Gibt es in der Trockenzeit Wasser? Stimmt der Zaun mit dem Vermessungsplan überein? Liegt ein Teil des Baus in einer Schutzzone an Fluss oder Wald?
- Kontrolle von Grenzen und Zufahrt anhand des plano catastrado.
- Wasserbestätigung von AyA oder der örtlichen ASADA.
- Prüfung von uso de suelo und Baugenehmigungen bei der Gemeinde.
- Technische Prüfung von Statik, Dach, Elektrik und Abwasser.
- Prüfung von Arbeits- und Steuerverfahren, wenn eine Firma verkauft.
So arbeiten wir
Unser Grundsatz: erst prüfen, dann entscheiden. Unser Team stammt aus Costa Rica und kennt Behörden und Gepflogenheiten. Wir sehen die Immobilie persönlich, bevor Sie entscheiden, und die rechtliche Prüfung übernimmt ein unabhängiger costa-ricanischer Anwalt, der Sie vertritt und nicht den Verkäufer.
Zahlungen laufen über Treuhand und werden erst nach Erfüllung aller Bedingungen freigegeben. Wir bieten nur Immobilien an, die wir selbst kaufen würden.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.