Skrytá rizika při koupi nemovitosti v Kostarice: proč čistý výpis z katastru nestačí
V Kostarice neexistuje běžné pojištění vlastnického titulu, jaké znají kupující z USA. Jedinou skutečnou ochranou je důkladná prověrka. A čistý výpis z katastru sám o sobě neznamená, že je nemovitost bez problémů.
Proč nestačí čistý výpis z registru
Výpis z Registro Nacional ukáže vlastníka, zástavy, věcná břemena a zapsané poznámky. Mnoho rizik se ale do registru vůbec nepropíše. Neoprávněný uživatel pozemku se tam objeví až ve chvíli, kdy soud vydá rozhodnutí. Dluhy na obecní dani, chybějící stavební povolení nebo vady stavby v registru nenajdete.
Proto kombinujeme tři vrstvy kontroly: právní prověrku v registru, ověření u úřadů (obec, vodárenské sdružení, katastr) a fyzickou prohlídku na místě. Žádná z nich nenahrazuje ostatní.
Co prověrka nejčastěji odhalí
Následující přehled vychází z praxe kostarických advokátů. Většinu nálezů lze vyřešit před podpisem, pokud se objeví včas.
| Nález | Co znamená | Řešitelné před koupí? |
|---|---|---|
| Nesplacená hypotéka | Předchozí vlastník použil nemovitost jako zástavu | Ano, splacením z kupní ceny přes úschovu |
| Poznámka (anotación) | Probíhající spor nebo právní úkon zapsaný v registru | Obvykle ano, podle povahy sporu |
| Věcné břemeno | Právo průchodu nebo vedení sítí, které platí bez ohledu na vlastníka | Nelze odstranit, musí se promítnout do ceny |
| Nesoulad výměry | Zapsaná plocha neodpovídá skutečnosti | Ano, novým geodetickým plánem |
| Nevypořádané dědictví | Přerušený řetězec vlastnictví | Ano, ale pomalu |
| Užívání třetí osobou | Na pozemku někdo bydlí nebo hospodaří | Záleží na délce a zjevnosti užívání |
| Dluh na obecní dani | Nezaplacená daň z nemovitosti | Ano |
| Chybějící přiznání hodnoty | Nemovitost nebyla v zákonné lhůtě 5 let přiznána obci | Ano |
| Chybějící stavební povolení | Stavba nemá povolení nebo neodpovídá schválenému projektu | Ano, ale může oddálit koupi |
Rizika, která nevidí ani advokát od stolu
Některé problémy odhalí jen člověk, který stojí na pozemku. Kudy skutečně vede přístupová cesta? Teče v domě voda i v suchém období? Odpovídají hranice plotu geodetickému plánu? Nestojí část stavby v ochranném pásmu řeky nebo lesa?
- Fyzická kontrola hranic a přístupu podle plano catastrado.
- Potvrzení dostupnosti vody od AyA nebo místní ASADA.
- Ověření uso de suelo a stavebních povolení na obci.
- Technická prohlídka stavby, střechy, elektroinstalace a odpadu.
- Kontrola pracovních a daňových sporů prodávajícího, pokud prodává firma.
Jak postupujeme my
Pracujeme podle zásady nejdřív prověření, potom rozhodnutí. Náš tým pochází z Kostariky a místní úřady i zvyklosti zná. Nemovitost proto vidí na vlastní oči dřív, než se rozhodnete, a právní prověrku dělá nezávislý kostarický advokát, který zastupuje vás, nikoli prodávajícího.
Peníze se platí přes úschovu (escrow) a uvolní se až po splnění všech podmínek. Nabízíme jen nemovitosti, u kterých bychom do koupě šli sami.
Článek má obecně informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. Před rozhodnutím konzultujte kostarického advokáta.